GBD canne fumarie

Giurisprudenza locatizia e condominiale

Instalalzione della canna fumaria sul muro perimetrale dell'edificio In base all’art. 1102 cod. civ ciascun condomino può, a proprie cure e spese e senza necessariamente approvazione da parte degli altri condomini, effettuare la costruzione della canna fumaria esterna, a patto che non impedisca l'altrui paritario uso, non rechi pregiudizio alla stabilità e alla sicurezza del palazzo… Questa specifica vale anche per ogni tipologia di apparecchio termico come caldaie, scaldabagni, stufe a pellet e legna

(Fonte www.casaeclima.com)

Instalalzione della canna fumaria sul muro perimetrale dell'edificio "Per costante giurisprudenza, la collocazione di canne fumarie sul muro perimetrale di un edificio o una corte interna, può essere effettuata anche senza il consenso degli altri condomini, purché non impedisca agli altri condomini l'uso del muro comune e non ne alteri la normale destinazione con interventi di eccessiva vastità.”Il singolo condomino “ha quindi titolo, anche se il condominio non abbia dato o abbia negato il proprio consenso, a ottenere la concessione edilizia per un'opera a servizio della sua abitazione e sita sul muro perimetrale comune, che si attenga ai limiti suddetti”.
Tar Marche (Sez. I) nella sentenza n. 648/2017 pubblicata il 1° agosto 2017.
Rispetto delle quote di sbocco delle canne fumarie

"Il rispetto della distanza prevista per fabbriche e depositi nocivi e pericolosi dall'art. 890 del Codice civile, nella cui regolamentazione rientrano anche le canne fumarie, è collegato ad una presunzione assoluta di nocività e pericolosità.
Lo ha precisato la seconda sezione civile della Corte di cassazione nella sentenza n. 20357/2017. La suprema Corte ha evidenziato che la suddetta presunzione assoluta di nocività e pericolosità “prescinde da ogni accertamento concreto nel caso in cui vi sia un regolamento edilizio comunale che stabilisca la distanza medesima; mentre, in difetto di una disposizione regolamentare, si ha pur sempre una presunzione di pericolosità, seppure relativa, che può essere superata solo ove la parte interessata al mantenimento del manufatto dimostri che mediante opportuni accorgimenti può ovviarsi al pericolo od al danno del fondo vicino”.

Sempre nella sentenza n. 20357/2017 la Cassazione ha ricordato che “rappresenta ormai principio consolidato in seno a questa Corte, dal quale non v'è ragione di discostarsi, quello secondo cui, in tema di distanze legali nelle costruzioni, qualora sopravvenga una disciplina normativa meno restrittiva, l'edificio in contrasto con la regolamentazione in vigore al momento della sua ultimazione, ma conforme alla nuova, non può più essere ritenuto illegittimo, cosicché il confinante non può pretendere l'abbattimento o, comunque, la riduzione alle dimensioni previste dalle norme vigenti al momento della sua costruzione. Tale effetto non deriva dalla retroattività delle nuove norme, di regola esclusa dall'art. 11 delle preleggi, ma dal fatto che, pur rimanendo sussistente l'illecito di chi abbia costruito in violazione di norme giuridiche allora vigenti e la sua responsabilità per i danni subiti dal confinante fino all'entrata in vigore della normativa meno restrittiva, viene meno però l'illegittimità della situazione di fatto determinatasi con la costruzione, essendo questa conforme alla normativa successiva e, quindi, del tutto identica a quella delle costruzioni realizzate dopo la sua entrata in vigore”.Sempre nella sentenza n. 20357/2017 la Cassazione ha ricordato che “rappresenta ormai principio consolidato in seno a questa Corte, dal quale non v'è ragione di discostarsi, quello secondo cui, in tema di distanze legali nelle costruzioni, qualora sopravvenga una disciplina normativa meno restrittiva, l'edificio in contrasto con la regolamentazione in vigore al momento della sua ultimazione, ma conforme alla nuova, non può più essere ritenuto illegittimo, cosicché il confinante non può pretendere l'abbattimento o, comunque, la riduzione alle dimensioni previste dalle norme vigenti al momento della sua costruzione. Tale effetto non deriva dalla retroattività delle nuove norme, di regola esclusa dall'art. 11 delle preleggi, ma dal fatto che, pur rimanendo sussistente l'illecito di chi abbia costruito in violazione di norme giuridiche allora vigenti e la sua responsabilità per i danni subiti dal confinante fino all'entrata in vigore della normativa meno restrittiva, viene meno però l'illegittimità della situazione di fatto determinatasi con la costruzione, essendo questa conforme alla normativa successiva e, quindi, del tutto identica a quella delle costruzioni realizzate dopo la sua entrata in vigore”.Da tali considerazioni consegue “la inammissibilità dell'ordine di demolizione di costruzioni che, illegittime secondo le norme vigenti al momento della loro realizzazione, tali non siano più alla stregua delle norme vigenti al momento della decisione, salvo, ove ne ricorrano le condizioni, il diritto al risarcimento dei danni prodottisi medio tempore, ossia di quelli conseguenti alla illegittimità della costruzione nel periodo compreso tra la sua costruzione e l'avvento della nuova disciplina”.

(Fonte archivio delle locazioni e del condominio - Casa editrice La Tribuna)

Osservanza delle quote di sbocco Le canne fumarie per la dispersione dei fumi delle caldaie sono soggette alla disciplina dell’articolo 890 del Codice civile e, quindi, devono essere poste alle distanze previste dai regolamenti o comunque che risultino necessarie a preservare da pregiudizi gli stabili adiacenti . Cassazione 3/12/91 n. 12927.
Concessione edilizia I lavori di innalzamento e copertura di una canna fumaria, in quanto completano "funzionalmente" un’opera preesistente, richiedono la concessione edilizia. Cass. pen., sez. III, 25 ottobre 1988, n. 10396 (ud. 9 febbraio 1988), Amatori. L’autorizzazione edilizia per la realizzazione di una canna fumaria in un muro perimetrale di un edificio può essere rilasciata al singolo condomino proprietario dell’unità immobiliare che la canna fumaria è destinata a servire. Cons. Stato, sez. V, 23 giugno 1997, n. 699, Comune di Milano c. Ardizzon, in Arch. loc. e cond. 1997, 1058.
Installazione

L'installazione di una canna fumaria rientra nell'uso legittimo della facciata comunque per cui, una volta salvaguardato il decorso architettonico attraverso il posizionamento di un manufatto che si adegui all'estetica della facciata stessa, essa rappresenta una modifica conforme alla destinazione del bene comune che ciascun condomino può effettuare, addirittura senza neppure ottenere il consenso degli altri condomini. La facoltà trova come sempre limiti nei diritti esclusivi altrui e nel divieto di alterare il decoro architettonico dell'edificio. Non appare invece ancora definitivamente risolto il problema riguardante l'obbligo o meno del condomino di rispettare, nella posa della canna fumaria, le distanze previste dall'art. 889 c.c. (due metri tra il confine altrui e l'opera che si va ad installare). Nessuna norma prescrive che per le opere compiute sulle parti comuni degli edifici condominiali, si debbano osservare le disposizioni dettate dal codice civile per i rapporti di vicinato. Tuttavia l'art. 889 c.c. deve trovare applicazione anche alle canne fumarie perchè trattasi di norma dettata per motivi d'igiene e non può in tal caso qualificarsi come norma sulle distanze legali. E' stato sul punto ritenuto (Cass. n. 15394/00), che le norme sulle distanze legali, in quanto rivolte a regolare i rapporti tra proprietà autonome e contigue, sono applicabili anche ai rapporti tra il condominio ed il singolo condomino, nel caso in cui esse siano compatibili con l'applicazione delle norme particolari relative all'uso delle cose comuni, cioè nel caso in cui l'applicazione di queste ultime non siano in contrasto con le prime e delle une e delle altre sia possibile un'applicazione complementare. Nel caso di contrasto devono però prevalere le norme relative all'uso delle cose comuni, con la conseguenza dell'inapplicabilità di quelle relative alle distanze legali che, che condominio e nei rapporti con il singolo condomino ed il condominio stesso sono in rapporto di subordinazione rispetto alle prime. Il condomino che inserisce la propria canna fumaria nel lastrico solare comune, incorporandone una porzione, con opere murarie, al servizio esclusivo del proprio appartamento, pone in essere un atto di utilizzazione particolare della cosa che non ne compromette necessariamente la destinazione e che deve essere, pertanto, considerato del tutto legittimo se, trattandosi della occupazione di una zona periferica di una parte del tutto trascurabile rispetto alla superficie complessiva del lastrico, possa, in concreto, escludersi, che la predetta utilizzazione, menomi la funzione di copertura e calpestio del lastrico o le possibilità di uso degli altri comproprietari. Cass. civ., sez. II, 7 marzo 1992, n. 2774, Cenci E. c. Cenci G. Negli edifici in condominio, qualora distinte canne adibite a sfiatatoi, destinate a servire singolarmente diversi locali o appartamenti, siano incorporate nel muro comune e preesistano al condominio, il servizio può essere qualificato comune quanto meno nel suo complesso. Cass. civ., 16 luglio 1964, n. 1931. L’installazione da parte di un condomino di una canna fumaria in aderenza, appoggio o con incastro nel muro perimetrale di un edificio, è attività lecita rientrante nell’uso della cosa comune, previsto dall’art. 1102 c.c. e, come tale, non richiede né interpello né consenso degli altri condomini. Trib. civ. Napoli, sez. IV, 17 marzo 1990, n. 3422, in Arch. loc. e cond. 1991, 145. Le norme sulle distanze legali, le quali sono fondamentalmente rivolte a regolare rapporti tra proprietà autonome e contigue, sono applicabili anche nei rapporti tra il condominio ed il singolo condomino di un edificio condominiale nel caso in cui esse siano compatibili con l’applicazione delle norme particolari relative all’uso delle cose comuni (art. 1102 c.c.), cioè nel caso in cui l’applicazione di queste ultime non sia in contrasto con le prime e delle une e delle altre sia possibile una complementare; nel caso di contrasto, prevalgono le norme relative all’uso delle cose comuni, con la conseguenza della inapplicabilità di quelle relative alle distanze legali che, nel condominio di edifici e nei rapporti tra il singolo condomino ed il condominio stesso, sono in rapporto di subordinazione rispetto alle prime. (Nella specie, si trattava della installazione, in appoggio al muro condominiale, ed in prossimità della finestra di un condomino, della canna fumaria della centrale termica condominiale). Cass. civ., sez. II, 23gennaio 1995, n. 724, Albini c. Cond. "Il Pino" di Como, in Arch. loc. e cond. 1995, 320. Il singolo condomino non ha diritto alla tutela possessoria nei confronti del condominio con riferimento ai comportamenti di fatto posti in essere in attuazione di decisioni prese da alcuno dei suoi organi. (Nella fattispecie, un condomino aveva proposto l’azione di manutenzione contro l’attuazione della delibera assembleare riguardante l’installazione delle canne fumarie). Trib. civ. Parma, ord. 3 gennaio 1997, Bottini c. Condominio "I Tigli" in Salsomaggiore, in Arch. loc. e cond. 1997,97.

Nuova recente pronuncia della Corte di Cassazione sul tema delle distanze in edilizia, che definisce i termini per l’installazione di canne fumarie in edifici condominiali: al centro dell’analisi il rapporto tra decoro architettonico e regolamento di condominio.
Si aggiunge un nuovo importante tassello al tema delle distanze in edilizia grazie alla recente pronuncia della Suprema Corte di Cassazione che con la sentenza n. 4936 dello scorso 30 gennaio ha chiarito un punto importante: l’installazione di una canna fumaria in un condominio è sempre ammessa, se il regolamento non specifica requisiti specifici. In altre parole, proteste e pareri contrari dei condomini non hanno validità, se il regolamento di condominio non vieta o limita espressamente l’installazione delle canne fumarie, neppure se vengono poste osservazioni sul tema delle distanze in edilizia o sulle vedute.
Le normative sulle distanze (articolo 907 del Codice Civile) non possono essere invocate per impedire l’installazione di una canna fumaria in condominio. Anche se alterano “la veduta” che si può godere da un alloggio o un terrazzo. A definire, con chiarezza, la questione sono due pronunce successive della Corte di Cassazione: la n. 2741 del 23 febbraio 2012 e la n. 4936 del 30 gennaio 2014.
Innanzitutto, come ha stabilito la prima sentenza, la canna fumaria non deve essere ritenuta alla stregua di una costruzione vera e propria. Ma solo come un semplice accessorio di un impianto.
Per questa ragione, dunque, questo tipo di manufatto non è soggetto a quanto prescritto dall’articolo 907 del Codice civile, che fissa a 3 metri la distanza minima dal fondo del vicino.
In secondo luogo perché, sempre con la pronuncia 2741, la Cassazione ha ribadito la liceità – per qualunque condomino ne abbia necessità – di installare una canna fumaria in aderenza al muro condominiale o a ridosso del lastrico.
L’importante è rispettare quando previsto dall’articolo 1102 del Codice civile: ovvero non alterare la destinazione d’uso dello spazio comune, non impedire l’utilizzo (nel caso specifico del lastrico o della parete condominiale) ad altri condomini, non pregiudicare il decoro architettonico dell’immobile. Infine perché, con la recente sentenza 4936, la Cassazione ha chiarito che qualsiasi recriminazione sul rispetto delle distanze in condominio si scontra con le disposizioni del regolamento comune del fabbricato, che devono essere considerate prevalenti. Riassumendo perciò il contenuti e gli effetti delle due sentenze, il quadro appare chiaro. Per installare una canna fumaria in condominio (il caso classico, alla base peraltro della pronuncia 2741, è quello di una pizzeria o un esercizio commerciale, collocato al piano terreno di un fabbricato e che ha necessità di un sistema per l’evacuazione dei fumi) occorre fare i conti con il regolamento condominiale.
Se questo non pone ostacoli, è possibile procedere, nonostante l’eventuale opposizione da parte di condomini che temono un danno sulle vedute e invocano le norme sulle distanze fra proprietà.
Ovviamente la canna fumaria può essere realizzata solo nel rispetto del decoro architettonico della facciata e del diritto di tutti i condomini di fruire del muro del fabbricato. Inoltre, è bene sempre tenere presente che è necessario anche rispettare le norme in materia di immissioni intollerabili (articolo 844 dal Codice civile): i fumi emessi non devono infatti risultare nocivi alla salute e pregiudicare i diritti di proprietari e inquilini del palazzo.
Con sentenza 2741/2012: il fatto considera la canna fumaria un semplice accessorio che, proprio sulle distanze legali, ha chiarito come debba intendersi per costruzione qualsiasi opera che abbia i caratteri della solidità, stabilità e immobilizzazione rispetto al suolo (sentenza n. 8691 del 26 giugno 2000).

Proprietà La canna fumaria è soggetta alla presunzione di comunione di cui all’art. 1117 c.c. e deve, quindi, ove il contrario non risulti dal titolo, ritenersi comune e la circostanza che la canna inizi da un determinato appartamento è irrilevante e non può giustificare la pretesa del proprietario dell’appartamento stesso di un acquisto per accessione. Cass. civ., 29 aprile 1966, n. 1092. Una canna fumaria, anche se ricavata nel vuoto di un muro perimetrale in condominio, non è necessariamente di proprietà comune, ben potendo appartenere ad uno solo dei condomini, se sia destinata a servire esclusivamente l’appartamento cui afferisce. Cass. civ., 17 maggio 1967, n. 1033. Con riguardo ad edificio in condominio, una canna fumaria, anche se ricavata nel vuoto di un muro comune, non è necessariamente di proprietà comune, ben potendo appartenere ad uno solo dei condomini, se sia destinata a servire esclusivamente l’appartamento cui afferisce, costituendo detta destinazione titolo contrario alla presunzione legale di comunione. Cass. civ., sez. II, 29agosto 1991, n. 9231, Battista ed altro c. Signorelli ed altro.
Spese L’obbligazione di ricostruire una canna fumaria, la cui originaria consistenza sia stata mutata nel tratto che attraversa un singolo appartamento, è a carico del proprietario di questo come obbligazione reale e non già a carico comune dei condomini. Corte app. civ. Napoli, 14 gennaio 1950. Le spese per la riparazione di una canna fumaria che serve un appartamento non possono essere messe a carico della collettività. Trib. civ. Milano, 18 gennaio 1990, in L’Amministratore 1990, n. 3.
Uso La riduzione della sezione di una canna fumaria ad opera di uno dei condomini (nella specie mediante immissione di un tubo in eternit) non è consentita qualora di fatto alteri la destinazione della cosa comune ed impedisca agli altri partecipanti di farne uso secondo il loro diritto. Cass. civ., 29 aprile 1966, n. 1092. Nel caso in cui cessi l’uso di un impianto di riscaldamento condominiale non viene meno per questa sola ragione il compossesso dei singoli comproprietari sulla relativa canna fumaria, sia perché è riconducibile ai poteri del titolare di un diritto reale la facoltà di mettere o non mettere in attività un impianto, sia perché la canna fumaria va considerata come un manufatto autonomo, suscettibile di svariate utilizzazioni. Cass. civ., sez. II, 17 febbraio 1995, n. 1719, Massafra c. Longhini.