GBD canne fumarie

Chiarimenti sulla non sovrapponibilità delle disposizioni di cui agli articoli 1102 c.c. e 1120 c.c.
E’ conforme all'interpretazione consolidata di questa Corte l'affermazione secondo cui l'utilizzazione con impianti destinati a servizio esclusivo di un'unità immobiliare di proprietà individuale di parti comuni dell'edificio condominiale (nella specie: installazione di una canna fumaria a servizio dell'attività di ristorazione esercitata nella proprietà della condomina) esige il rispetto delle regole dettate dall'art. 1102 c.c.” Lo ribadisce la seconda sezione civile della Corte di cassazione nella sentenza n. 25790/2020 pubblicata il 13 novembre.
L'appoggio di una canna fumaria al muro comune perimetrale di un edificio condominiale “individua una modifica della cosa comune che, seppur conforme alla destinazione della stessa, ciascun condomino può apportare a sue cure e spese, sempre che non impedisca l'altrui paritario uso, non rechi pregiudizio alla stabilità ed alla sicurezza dell'edificio e non ne alteri il decoro architettonico; fenomeno - quest'ultimo - che si verifica non già quando si mutano le originali linee architettoniche, ma quando la nuova opera si rifletta negativamente sull'insieme dell'armonico aspetto dello stabile, a prescindere dal pregio estetico che possa avere l'edificio. Neppure può attribuirsi alcuna influenza, ai fini della tutela prevista dall'art. 1102 c.c., al grado di visibilità delle innovazioni contestate, in relazione ai diversi punti di osservazione dell'edificio, ovvero alla presenza di altre pregresse modifiche non autorizzate”. L'articolo 1102 c.c. e l'articolo 1120 c.c., osserva la suprema Corte, “sono disposizioni non sovrapponibili, avendo presupposti ed ambiti di operatività diversi. Le innovazioni, di cui all'art. 1120 c.c., non corrispondono alle modificazioni, cui si riferisce l'art. 1102 c.c., atteso che le prime sono costituite da opere di trasformazione, le quali incidono sull'essenza della cosa comune, alterandone l'originaria funzione e destinazione, mentre le seconde si inquadrano nelle facoltà del condomino in ordine alla migliore, più comoda e razionale, utilizzazione della cosa, facoltà che incontrano solo i limiti indicati nello stesso art. 1102 c.c. (Cass. Sez. 2, 19/10/2012, n. 18052).
In realtà, tra le nozioni di modificazione della cosa comune e di innovazione (e, pertanto, tra le sfere di operatività delle norme di cui all'art. 1102 e dell'art. 1120 c.c.) corre una differenza che è di carattere innanzitutto soggettivo, giacché, fermo il tratto comune dell'elemento obiettivo consistente nella trasformazione della "res" o nel mutamento della destinazione, quel che rileva nell'art. 1120 c.c. (mentre è estraneo all'art. 1102 c.c.) è l'interesse collettivo di una maggioranza qualificata dei partecipanti, espresso da una deliberazione dell'assemblea. Le modificazioni dell'uso della cosa comune, ex art. 1102 c.c., non si confrontano con un interesse generale, poiché perseguono solo l'interesse del singolo, laddove la disciplina delle innovazioni segna un limite alle attribuzioni dell'assemblea (Cass. Sez. 2, 04/09/2017, n. 20712). Non di meno, anche alle modificazioni apportate dal singolo condomino, ex art. 1102 c.c., si applica, per identità di "ratio", il divieto di alterare il decoro architettonico del fabbricato previsto in materia di innovazioni dall'art. 1120 dello stesso codice (Cass. Sez. 2, 29/01/2020, n. 2002; Cass. Sez. 2, 04/09/2017, n. 20712; Cass. Sez. 2, 31/07/2013, n. 18350; Cass. Sez. 2, 22/08/2012, n. 14607; Cass. Sez. 2, 22/08/2003, n. 12343; Cass. Sez. 2, 29/03/1994, n. 3084; Cass. Sez. 2, 14/01/1977, n. 179).
Tanto meno trova applicazione per le modifiche della facciata dell'edificio l'art. 1122 c.c., in quanto tale norma, sia prima che dopo la modifica introdotta con la legge n. 220 del 2012, ha riguardo alle opere fatte dal condomino nella porzione o unità immobiliare di proprietà esclusiva (o comunque "destinata all'uso individuale").
Osserva la ricorrente, tuttavia, che per l'art. 1102, comma 1, c.c., rileva soltanto l'alterazione della destinazione della cosa comune, e non anche il pregiudizio del decoro architettonico, contemplato unicamente dall'art. 1120 c.c. Deve, invece ribadirsi, che il Codice civile stabilisce diverse limitazioni alle modifiche all'uso delle parti comuni, secondo che vengono apportate dai singoli o deliberate dai partecipanti riuniti in assemblea. A norma dell'art. 1102, comma 1, c.c. , applicabile al condominio negli edifici in virtù del rinvio operato dall'art. 1139 c.c., ciascun condomino può apportare a sue spese le "modificazioni" necessarie per il migliore godimento delle cose comuni, sempre che osservi il duplice limite di non alterare la destinazione e di non impedire agli altri partecipanti di farne parimenti uso, secondo il loro diritto. Entro questi limiti, perciò, senza bisogno del consenso degli altri partecipanti, ciascun condomino può servirsi altresì dei muri perimetrali comuni dell'edificio ed appoggiarvi tubi, fili, condutture, targhe, tende e altri manufatti analoghi. Per quanto già ricordato in precedenza, allora, alle "modificazioni" consentite al singolo ex art. 1102, comma 1, c.c., sebbene esse non alterino la destinazione delle cose comuni, si applica altresì il divieto di alterare il decoro architettonico del fabbricato, statuito espressamente dall'art. 1120 c.c. in tema di innovazioni.
Ritenendo che il divieto di ledere il decoro architettonico del fabbricato - previsto esplicitamente per le nuove opere, deliberate dall'assemblea - non riguardi anche le modificazioni, apportate a vantaggio proprio dal singolo condomino, questi, operando individualmente, subirebbe, nell'uso delle parti comuni, restrizioni minori di quante ne incontri la maggioranza dei partecipanti riuniti in assemblea (così Cass. Sez. 2, 29/03/1994, n. 3084; Cass. Sez. 2, 14/01/1977, n. 179).
Altrimenti, proprio dal collegamento che deve comunque farsi tra l'art. 1102, l'art. 1120 e l'art. 1122 c.c., questa Corte ha specificato come l'istallazione sulla facciata dell'edificio condominiale di una canna fumaria, di pertinenza di una unità immobiliare di proprietà esclusiva, non debba recare danno alla cosa comune, alterandone il decoro architettonico (Cass. Sez. 2, 31/07/2013, n. 18350)”.

Il Tar Umbria chiarisce quando è necessario il permesso di costruire per l’installazione di una canna fumaria e quando si tratta di edilizia libera
Con la sentenza n. 40/2020 del Tar di Perugia si chiarisce quando per l’installazione di una canna fumaria sulla facciata di un edificio è necessario il permesso di costruire e quando invece, in quanto vano tecnico, rientra nelle attività di edilizia libera.

I fatti in breve
I proprietari di un immobile presentano ricorso contro il Comune per l’annullamento di un atto con il quale sono stati ritenuti illegittimi i titoli abilitativi relativi alla realizzazione di una canna fumaria esterna sul fabbricato.

La sentenza del Tar
Per il Tar Umbria il costante orientamento giurisprudenziale prevede che:
"la canna fumaria deve ritenersi ordinariamente un volume tecnico e, come tale, un’opera priva di autonoma rilevanza urbanistico-funzionale, per la cui realizzazione non è necessario il permesso di costruire, senza essere conseguentemente soggetta alla sanzione della demolizione (ex multis, T.A.R. Campania, Napoli, sez. VII, 15 dicembre 2010, n. 27380),
a meno che non si tratti di opere di palese evidenza rispetto alla costruzione ed alla sagoma dell’immobile, occorrendo solo in tal caso il permesso di costruire (cfr., ex multis, T.A.R. Abruzzo, L’Aquila, sez. I, 7 aprile 2016, n. 209)."

Ciò considerato, deve rilevarsi che nel caso di specie la canna fumaria ha un diametro di appena 30 cm, dista da terra oltre 3 m ed è aderente ad un prospetto secondario dell’edificio.
Trattasi dunque di canna fumaria le cui caratteristiche tecniche e dimensionali appaiono ininfluenti rispetto al sedime ed alla sagoma dell’edificio e non necessitano pertanto dell’invocato permesso a costruire.

"Il rispetto della distanza prevista per fabbriche e depositi nocivi e pericolosi dall'art. 890 del Codice civile, nella cui regolamentazione rientrano anche le canne fumarie, è collegato ad una presunzione assoluta di nocività e pericolosità.
Lo ha precisato la seconda sezione civile della Corte di cassazione nella sentenza n. 20357/2017. La suprema Corte ha evidenziato che la suddetta presunzione assoluta di nocività e pericolosità “prescinde da ogni accertamento concreto nel caso in cui vi sia un regolamento edilizio comunale che stabilisca la distanza medesima; mentre, in difetto di una disposizione regolamentare, si ha pur sempre una presunzione di pericolosità, seppure relativa, che può essere superata solo ove la parte interessata al mantenimento del manufatto dimostri che mediante opportuni accorgimenti può ovviarsi al pericolo od al danno del fondo vicino”.

Sempre nella sentenza n. 20357/2017 la Cassazione ha ricordato che “rappresenta ormai principio consolidato in seno a questa Corte, dal quale non v'è ragione di discostarsi, quello secondo cui, in tema di distanze legali nelle costruzioni, qualora sopravvenga una disciplina normativa meno restrittiva, l'edificio in contrasto con la regolamentazione in vigore al momento della sua ultimazione, ma conforme alla nuova, non può più essere ritenuto illegittimo, cosicché il confinante non può pretendere l'abbattimento o, comunque, la riduzione alle dimensioni previste dalle norme vigenti al momento della sua costruzione. Tale effetto non deriva dalla retroattività delle nuove norme, di regola esclusa dall'art. 11 delle preleggi, ma dal fatto che, pur rimanendo sussistente l'illecito di chi abbia costruito in violazione di norme giuridiche allora vigenti e la sua responsabilità per i danni subiti dal confinante fino all'entrata in vigore della normativa meno restrittiva, viene meno però l'illegittimità della situazione di fatto determinatasi con la costruzione, essendo questa conforme alla normativa successiva e, quindi, del tutto identica a quella delle costruzioni realizzate dopo la sua entrata in vigore”.Sempre nella sentenza n. 20357/2017 la Cassazione ha ricordato che “rappresenta ormai principio consolidato in seno a questa Corte, dal quale non v'è ragione di discostarsi, quello secondo cui, in tema di distanze legali nelle costruzioni, qualora sopravvenga una disciplina normativa meno restrittiva, l'edificio in contrasto con la regolamentazione in vigore al momento della sua ultimazione, ma conforme alla nuova, non può più essere ritenuto illegittimo, cosicché il confinante non può pretendere l'abbattimento o, comunque, la riduzione alle dimensioni previste dalle norme vigenti al momento della sua costruzione. Tale effetto non deriva dalla retroattività delle nuove norme, di regola esclusa dall'art. 11 delle preleggi, ma dal fatto che, pur rimanendo sussistente l'illecito di chi abbia costruito in violazione di norme giuridiche allora vigenti e la sua responsabilità per i danni subiti dal confinante fino all'entrata in vigore della normativa meno restrittiva, viene meno però l'illegittimità della situazione di fatto determinatasi con la costruzione, essendo questa conforme alla normativa successiva e, quindi, del tutto identica a quella delle costruzioni realizzate dopo la sua entrata in vigore”.Da tali considerazioni consegue “la inammissibilità dell'ordine di demolizione di costruzioni che, illegittime secondo le norme vigenti al momento della loro realizzazione, tali non siano più alla stregua delle norme vigenti al momento della decisione, salvo, ove ne ricorrano le condizioni, il diritto al risarcimento dei danni prodottisi medio tempore, ossia di quelli conseguenti alla illegittimità della costruzione nel periodo compreso tra la sua costruzione e l'avvento della nuova disciplina”.

L'installazione di una canna fumaria rientra nell'uso legittimo della facciata comunque per cui, una volta salvaguardato il decorso architettonico attraverso il posizionamento di un manufatto che si adegui all'estetica della facciata stessa, essa rappresenta una modifica conforme alla destinazione del bene comune che ciascun condomino può effettuare, addirittura senza neppure ottenere il consenso degli altri condomini. La facoltà trova come sempre limiti nei diritti esclusivi altrui e nel divieto di alterare il decoro architettonico dell'edificio. Non appare invece ancora definitivamente risolto il problema riguardante l'obbligo o meno del condomino di rispettare, nella posa della canna fumaria, le distanze previste dall'art. 889 c.c. (due metri tra il confine altrui e l'opera che si va ad installare). Nessuna norma prescrive che per le opere compiute sulle parti comuni degli edifici condominiali, si debbano osservare le disposizioni dettate dal codice civile per i rapporti di vicinato. Tuttavia l'art. 889 c.c. deve trovare applicazione anche alle canne fumarie perchè trattasi di norma dettata per motivi d'igiene e non può in tal caso qualificarsi come norma sulle distanze legali. E' stato sul punto ritenuto (Cass. n. 15394/00), che le norme sulle distanze legali, in quanto rivolte a regolare i rapporti tra proprietà autonome e contigue, sono applicabili anche ai rapporti tra il condominio ed il singolo condomino, nel caso in cui esse siano compatibili con l'applicazione delle norme particolari relative all'uso delle cose comuni, cioè nel caso in cui l'applicazione di queste ultime non siano in contrasto con le prime e delle une e delle altre sia possibile un'applicazione complementare. Nel caso di contrasto devono però prevalere le norme relative all'uso delle cose comuni, con la conseguenza dell'inapplicabilità di quelle relative alle distanze legali che, che condominio e nei rapporti con il singolo condomino ed il condominio stesso sono in rapporto di subordinazione rispetto alle prime. Il condomino che inserisce la propria canna fumaria nel lastrico solare comune, incorporandone una porzione, con opere murarie, al servizio esclusivo del proprio appartamento, pone in essere un atto di utilizzazione particolare della cosa che non ne compromette necessariamente la destinazione e che deve essere, pertanto, considerato del tutto legittimo se, trattandosi della occupazione di una zona periferica di una parte del tutto trascurabile rispetto alla superficie complessiva del lastrico, possa, in concreto, escludersi, che la predetta utilizzazione, menomi la funzione di copertura e calpestio del lastrico o le possibilità di uso degli altri comproprietari. Cass. civ., sez. II, 7 marzo 1992, n. 2774, Cenci E. c. Cenci G. Negli edifici in condominio, qualora distinte canne adibite a sfiatatoi, destinate a servire singolarmente diversi locali o appartamenti, siano incorporate nel muro comune e preesistano al condominio, il servizio può essere qualificato comune quanto meno nel suo complesso. Cass. civ., 16 luglio 1964, n. 1931. L’installazione da parte di un condomino di una canna fumaria in aderenza, appoggio o con incastro nel muro perimetrale di un edificio, è attività lecita rientrante nell’uso della cosa comune, previsto dall’art. 1102 c.c. e, come tale, non richiede né interpello né consenso degli altri condomini. Trib. civ. Napoli, sez. IV, 17 marzo 1990, n. 3422, in Arch. loc. e cond. 1991, 145. Le norme sulle distanze legali, le quali sono fondamentalmente rivolte a regolare rapporti tra proprietà autonome e contigue, sono applicabili anche nei rapporti tra il condominio ed il singolo condomino di un edificio condominiale nel caso in cui esse siano compatibili con l’applicazione delle norme particolari relative all’uso delle cose comuni (art. 1102 c.c.), cioè nel caso in cui l’applicazione di queste ultime non sia in contrasto con le prime e delle une e delle altre sia possibile una complementare; nel caso di contrasto, prevalgono le norme relative all’uso delle cose comuni, con la conseguenza della inapplicabilità di quelle relative alle distanze legali che, nel condominio di edifici e nei rapporti tra il singolo condomino ed il condominio stesso, sono in rapporto di subordinazione rispetto alle prime. (Nella specie, si trattava della installazione, in appoggio al muro condominiale, ed in prossimità della finestra di un condomino, della canna fumaria della centrale termica condominiale). Cass. civ., sez. II, 23gennaio 1995, n. 724, Albini c. Cond. "Il Pino" di Como, in Arch. loc. e cond. 1995, 320. Il singolo condomino non ha diritto alla tutela possessoria nei confronti del condominio con riferimento ai comportamenti di fatto posti in essere in attuazione di decisioni prese da alcuno dei suoi organi. (Nella fattispecie, un condomino aveva proposto l’azione di manutenzione contro l’attuazione della delibera assembleare riguardante l’installazione delle canne fumarie). Trib. civ. Parma, ord. 3 gennaio 1997, Bottini c. Condominio "I Tigli" in Salsomaggiore, in Arch. loc. e cond. 1997,97.

Nuova recente pronuncia della Corte di Cassazione sul tema delle distanze in edilizia, che definisce i termini per l’installazione di canne fumarie in edifici condominiali: al centro dell’analisi il rapporto tra decoro architettonico e regolamento di condominio.
Si aggiunge un nuovo importante tassello al tema delle distanze in edilizia grazie alla recente pronuncia della Suprema Corte di Cassazione che con la sentenza n. 4936 dello scorso 30 gennaio ha chiarito un punto importante: l’installazione di una canna fumaria in un condominio è sempre ammessa, se il regolamento non specifica requisiti specifici. In altre parole, proteste e pareri contrari dei condomini non hanno validità, se il regolamento di condominio non vieta o limita espressamente l’installazione delle canne fumarie, neppure se vengono poste osservazioni sul tema delle distanze in edilizia o sulle vedute.
Le normative sulle distanze (articolo 907 del Codice Civile) non possono essere invocate per impedire l’installazione di una canna fumaria in condominio. Anche se alterano “la veduta” che si può godere da un alloggio o un terrazzo. A definire, con chiarezza, la questione sono due pronunce successive della Corte di Cassazione: la n. 2741 del 23 febbraio 2012 e la n. 4936 del 30 gennaio 2014.
Innanzitutto, come ha stabilito la prima sentenza, la canna fumaria non deve essere ritenuta alla stregua di una costruzione vera e propria. Ma solo come un semplice accessorio di un impianto.
Per questa ragione, dunque, questo tipo di manufatto non è soggetto a quanto prescritto dall’articolo 907 del Codice civile, che fissa a 3 metri la distanza minima dal fondo del vicino.
In secondo luogo perché, sempre con la pronuncia 2741, la Cassazione ha ribadito la liceità – per qualunque condomino ne abbia necessità – di installare una canna fumaria in aderenza al muro condominiale o a ridosso del lastrico.
L’importante è rispettare quando previsto dall’articolo 1102 del Codice civile: ovvero non alterare la destinazione d’uso dello spazio comune, non impedire l’utilizzo (nel caso specifico del lastrico o della parete condominiale) ad altri condomini, non pregiudicare il decoro architettonico dell’immobile. Infine perché, con la recente sentenza 4936, la Cassazione ha chiarito che qualsiasi recriminazione sul rispetto delle distanze in condominio si scontra con le disposizioni del regolamento comune del fabbricato, che devono essere considerate prevalenti. Riassumendo perciò il contenuti e gli effetti delle due sentenze, il quadro appare chiaro. Per installare una canna fumaria in condominio (il caso classico, alla base peraltro della pronuncia 2741, è quello di una pizzeria o un esercizio commerciale, collocato al piano terreno di un fabbricato e che ha necessità di un sistema per l’evacuazione dei fumi) occorre fare i conti con il regolamento condominiale.
Se questo non pone ostacoli, è possibile procedere, nonostante l’eventuale opposizione da parte di condomini che temono un danno sulle vedute e invocano le norme sulle distanze fra proprietà.
Ovviamente la canna fumaria può essere realizzata solo nel rispetto del decoro architettonico della facciata e del diritto di tutti i condomini di fruire del muro del fabbricato. Inoltre, è bene sempre tenere presente che è necessario anche rispettare le norme in materia di immissioni intollerabili (articolo 844 dal Codice civile): i fumi emessi non devono infatti risultare nocivi alla salute e pregiudicare i diritti di proprietari e inquilini del palazzo.
Con sentenza 2741/2012: il fatto considera la canna fumaria un semplice accessorio che, proprio sulle distanze legali, ha chiarito come debba intendersi per costruzione qualsiasi opera che abbia i caratteri della solidità, stabilità e immobilizzazione rispetto al suolo (sentenza n. 8691 del 26 giugno 2000).